Etre copropriétaire, ce n’est pas un métier, Il est normal que la comptabilité copropriété paraisse parfois compliquée et que la question de l’évolution des charges revienne chaque année après l’assemblée générale. Nous allons tout vous expliquer 💡
L’évolution des charges est une question fréquente pour les copropriétaires.
Elle dépend de plusieurs éléments qui sont votés et décidés collectivement lors des Assemblées Générales.
1️⃣ Le budget prévisionnel
Chaque Assemblée Générale vote deux budgets :
- celui de l’exercice en cours (N), qui peut être ajusté en fonction des besoins réels constatés,
- celui de l’exercice suivant (N+1), afin d’anticiper les dépenses futures.
Il est donc possible, au cours d’une assemblée (AG), de :
- maintenir le budget existant (les appels de fonds restent identiques, hors travaux),
- augmenter le budget (ex. : hausse du coût de l’énergie, des contrats, des travaux d’entretien),
- diminuer le budget (si certaines dépenses sont moindres que prévu).
⚠️ Ces ajustements se font poste par poste (entretien, chauffage, assurance, etc.).
Exemple concret
Imaginons un budget annuel de 100 000 € :
- 40 000 € pour le chauffage,
- 30 000 € pour l’entretien (réparti entre bâtiments)
- 30 000 € pour l’assurance.
Si l’Assemblée Générale décide de réduire de 5 000 € le poste entretien bâtiment A, seuls les copropriétaires qui supportent des tantièmes liés à ce poste verront leurs charges diminuer.
Un copropriétaire qui n’a aucun tantième sur ce poste ne verra aucune baisse de ses appels de fonds.
2️⃣ Les travaux votés
Lorsqu’un projet de travaux est adopté (ravalement, toiture, réfection des parties communes…), des appels de fonds spécifiques sont décidés. Ils viennent s’ajouter aux provisions courantes et sont répartis selon les clés prévues au règlement de copropriété.
3️⃣ La régularisation annuelle
À la fin de chaque exercice, les dépenses réelles sont comparées au budget voté :
- si les dépenses sont inférieures → un crédit est constaté,
- si elles sont supérieures → un solde débiteur peut apparaître.
Il est essentiel de rappeler que chaque poste suit une clé de répartition spécifique. Ainsi, un copropriétaire peut être débiteur sur un poste, même si la copropriété est globalement créditrice.
ℹ️ Où retrouver ces informations ?
- Dans le procès-verbal d’Assemblée Générale,
- Dans les annexes comptables jointes à la convocation (notamment les annexes 2 et 3),
En résumé
L’évolution des charges dépend de quatre grands facteurs :
- le budget prévisionnel voté et ses éventuels ajustements,
- les travaux décidés en AG,
- la régularisation annuelle des charges,
- les clés de répartition propres à chaque copropriétaire.
Ces décisions sont collectives et transparentes. Pour bien les comprendre, rien ne remplace la participation aux Assemblées Générales, où chacun peut poser ses questions et voter en connaissance de cause. Et si vous n’avez pas pu être présent, une lecture attentive 🤓 du procès-verbal permet de retrouver l’ensemble des décisions prises.
